去杠杆化成为本轮房地产新政重点

【一缕清辉】房地产的强大吸附力已经令其他行业近乎“寸草不生”，透支了实体经济的生长力。

今年农历春节过后，中国房价开启了“火箭模式”，犹如飞天一样的房价令人心惊胆战。但上海楼盘和深圳楼盘迅速出台的政策给楼市的“熊熊火焰”犹如泼了当头冷水，迅速降温。同为一线城市的北京楼盘还会远吗？

笔者认为，北京收紧政策概率较大，但北京力度可能不会太大。事实上，在上海公布新政策之前，北京措施已经被认为史上严厉政策：“五年或纳税”已经被认为是高门槛，令多少“英雄好汉”无奈持币观望。北京市常务副市长李士祥在今年博鳌楼盘亚洲论坛上接受媒体采访时说：“北京今年年初以来房价幅度为11.3%，不是高的。”同时他表示，北京一直在控制房价过快，房价在合理区间内。

不过，今年春节以来，房价速度的确有些过快，尤其是场外配资例如首付贷等金融融资工具，令金融安全得不到保障，直接影响到金融链条的稳定性，毕竟谁也承担不了金融链条破裂带来的负面效应。但是，楼市真的是降房价的“灵丹妙药”吗？

其实，只要看看北京的政策就知道了。北京的政策负担的功能不仅仅是让房价下跌，更主要的是，通过控制房地产的开发控制北京市人口过快。需要注意的是，北京市对人口买房的门槛是规定必须满足连续纳税或五年，但实际上，如果一旦五年期满后，买房的人口或将现“井喷”现象。

2016年春节前后就是很好的实例。从2010年，一直到2016年正好是五年时间。也就是说够资格买房的人大幅增加，因此，加上中介造势渲染，房价迅速。

所以，政策只是从需求方控制，这样的确在一定程度上可以缓解房价过快的趋势，但同时打击了刚需群体，而且政策更是增强了人们“物以稀为贵”的心理预期。笔者认为，解决这一棘手的问题，还需要从供给端解决问题，增加土地供应，同时增加廉租房和公租房的供应等，让市场供求关系出现逆转。

一提的是，中国房价之所以高居不下，也与各级地方政府的“阳奉阴违”相关。长期以来，地方政府的“土地财政”已经令地方政府尝到了近乎“不劳而获”的甜头。当前，土地财政已经占据地方收入的半壁江山。据财政部公布的2014年财政收支情况显示，地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%，卖地收入占比超50%。

故此，笔者认为，当务之急政府亟需要做的是，必须依靠供给侧改革，去产能以及进行结构性改革，实现产业升级，加大地方财政税收，深化改革力度降低对土地财政的依赖。事实上，这不仅是在拯救中国房价，更是拯救中国经济。房地产的强大吸附力已经令其他行业近乎“寸草不生”，透支了实体经济的生长力，挤占了中国民营企业的融资空间，这对当前进行的结构性改革以及中国经济转型都是极为不利的。

另外需强调的是，本轮政策中调整去杠杆成为重点，例如深圳此次新政中，明确表示要加强房地产金融风险防控，结合前期首付贷风险排查情况，开展金融风险排查和专项整治，严禁互联金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。上海“沪九条”也明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

由此可以看出，本轮房地产新政的重点是去杠杆化，因为在房地产市场利用加杠杆手段去库存的反常现象，已经引起决策层的高度重视。若再不加以防控，放大的资金杠杆将会催生出房地产市场泡沫，带来巨大的金融风险。去年的股市剧烈波动，已经消灭了不少中产阶级，鉴于楼市体量大、牵涉面广，给金融市场造成的危害也许更大。

作者系知名经济学家