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二手房营改增未必多缴税 缴税基数由售价变差价
发布时间:
2016-03-15 10:58:00
来源:
分类:
本地楼市
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随着房地产行业逐步靠近营改增,个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化?记者采访了解到,二手房营改增未必多缴税。营业税改税将在今年5月1日全面铺开。与以往不同的是,今年的营改增首 次牵涉到自然人缴纳税问题,比如个人二手房交易。个人出售二手房,原先应缴纳的营业税将被税替代。营改增会加重老百姓买卖二手房的负担吗?目前政策细则还未出台,业内分析,虽然税率可能上升,但行业整体税负只减不增是改革大方向,普通购房者的税负应该不会明显增加。关键点:缴税基数由售价变差价目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分,因此,不少专家分析,二手房交易营改增后,税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出,虽然税率看上去升了些,但是基数变小了,税费整体也有增有减。举例来说,个人出售购买两年内的住宅,按照目前营业税5%的税率计算,售价为100万元的话,营业税共需缴纳5万元。营改增落地后,税的计算需要综合考虑买入价和售出价,已缴纳的税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算,如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元,那么税税额约为6万元,超过营业税;如果买入价为90万元,那么税只需要缴1万元,远低于营业税。对普通住宅而言,两年外就不需要缴纳营业税了,营改增后,是否也可以免征税呢?按照税务总局的说法,在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策,因此,业内分析对于这部分住宅,未来税也可能减免。利好:间接打击投机倒卖按照11%的税率征收,房屋大的就需要缴纳更多的税税额,小的则可以少缴纳。易 居研究院智库中心的研究总监严跃进分析,通过对部分收益进行课税,能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖,对于楼市的健康发展是个利好。除了按照房地产业通行的11%税率征收,也有一部分业内人士分析,针对个人二手房销售,也有可能不采取上述复杂的计算,而直接按照简易计税办法征收。比如,参照小规模纳税人3%的征收率来征收。如果终按照简易计税办法征收,缴税基数就不再包含任何抵扣,而要以全额计算。也就是说,同样出售一套100万元不满两年的住宅,需要缴纳税3万元,比起营业税的5万元来说,税负是减轻的。其实,对于北上广深满两年的非普通住房,现有政策已经是差额征税,即分不同区域按照售出价与买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税,借鉴了税只对部分征税的原理。目前,由于具体政策尚未出台,对于单个购房者而言,到底是增税还是减税还不能断言。不过,营改增大方向上是一项减税的改革,整个行业的税负将只减不增,对于老百姓而言,税负也应该是稳中有降。焦点新闻链接>>>【有奖调查】315重庆房企口碑调查:你信赖是哪家?
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